時(shí)至今日，有一個(gè)結(jié)論幾乎得到了政府、業(yè)主群體與物業(yè)管理行業(yè)等相關(guān)方的普遍認(rèn)可：歷經(jīng)三十余年發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)已深陷困境。不過(guò)，對(duì)于困境的成因，各方看法卻大相徑庭。物業(yè)管理行業(yè)認(rèn)為主要源于成本攀升與業(yè)主欠費(fèi)；維權(quán)業(yè)主群體則將其歸咎于制度缺陷和物業(yè)企業(yè)缺乏誠(chéng)信 —— 當(dāng)然，這兩個(gè)群體內(nèi)部的觀點(diǎn)也并非完 全統(tǒng)一。相對(duì)而言，物業(yè)管理行業(yè)擁有完善的組織架構(gòu)和動(dòng)員能力，能夠形成統(tǒng)一且系統(tǒng)的行業(yè)立場(chǎng)；而業(yè)主群體因組織形式松散、能力不足，觀點(diǎn)分散，缺乏鮮明一致的表達(dá)。這種組織層面的差距，使得業(yè)主群體在制度制定、市場(chǎng)博弈等領(lǐng)域長(zhǎng)期處于弱勢(shì)，且這種弱勢(shì)進(jìn)一步影響了社會(huì)對(duì)物業(yè)管理困境的認(rèn)知走向。例如，在剖析困境成因時(shí)，大眾媒體、政府工作人員乃至部分學(xué)者與法律從業(yè)者，往往更傾向于采信物業(yè)管理行業(yè)的說(shuō)法。

這種認(rèn)知上的分歧與隔閡，幾乎滲透到物業(yè)管理及相關(guān)的各個(gè)領(lǐng)域。2007 年《物權(quán)法》頒布之際，物業(yè)管理行業(yè)與維權(quán)業(yè)主群體都曾滿心期待 “物權(quán)法時(shí)代” 的到來(lái)，認(rèn)為這部法律能有效化解長(zhǎng)期積累的糾紛與矛盾。但現(xiàn)實(shí)顯然未能如預(yù)期般美好，2007 年之后，各地雖加快了物業(yè)管理地方法規(guī)的制定與修訂步伐，各類配套制度、政策也不斷出臺(tái)，業(yè)主群體與物業(yè)管理行業(yè)卻仍在各自發(fā)力，通過(guò)集體行動(dòng)向政府與社會(huì)傳遞訴求，試圖在頂層設(shè)計(jì)與地方立法、政策博弈中占據(jù)有利位置，讓困境的解決方案更貼合自身利益。在此過(guò)程中，物業(yè)管理行業(yè)陷入了一個(gè)難以調(diào)和的兩難局面：一方面希望獲得更大的行業(yè)自主空間，擺脫政府指派的各類額外 “任務(wù)”；另一方面又期望政府能在物業(yè)費(fèi)定價(jià)與業(yè)主繳費(fèi)行為上進(jìn)行干預(yù)，以緩解自身入不敷出的虧損狀況。而在業(yè)主群體看來(lái)，這種 “虧損” 頗具爭(zhēng)議 —— 從商業(yè)邏輯來(lái)看，企業(yè)以盈利為核心目標(biāo)，若服務(wù)住宅小區(qū)長(zhǎng)期虧損，為何不選擇撤離？更關(guān)鍵的是，物業(yè)企業(yè)向政府與社會(huì)申報(bào) “虧損” 時(shí)不將業(yè)主欠費(fèi)計(jì)入，卻在被解聘時(shí)要求業(yè)主補(bǔ)繳欠費(fèi)，這種 “一賬兩記” 的做法，是否涉嫌不誠(chéng)信？

在諸多相關(guān)討論中，“業(yè)主團(tuán)體” 是一個(gè)高頻詞匯，但事實(shí)上，它與 “物業(yè)”“物業(yè)管理”“物業(yè)管理區(qū)域”“業(yè)主自治” 類似，更多是一種習(xí)慣性表述 —— 即便部分概念被寫(xiě)入法規(guī)或規(guī)章，也并非嚴(yán)格意義上的法律術(shù)語(yǔ)。在《物權(quán)法》的框架下，并未確立業(yè)主團(tuán)體的概念，換句話說(shuō)，立法者認(rèn)為在建筑物區(qū)分所有權(quán)體系中，無(wú)需專門(mén)設(shè)立業(yè)主團(tuán)體。這一判斷有兩點(diǎn)依據(jù)：其一，《物權(quán)法》既未明確業(yè)主團(tuán)體的概念與法律地位，也未賦予 “業(yè)主大會(huì)” 這一會(huì)議機(jī)構(gòu)充分的法律主體資格；其二，物業(yè)費(fèi)在法律層面被定義為業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同義務(wù)，相關(guān)司法解釋也明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)被解聘后，不能向業(yè)主委員會(huì)主張欠繳的物業(yè)費(fèi)，只能直接向業(yè)主追討，這正是 “物業(yè)費(fèi)是合同義務(wù)” 的直接體現(xiàn)。在法律未確立業(yè)主團(tuán)體概念、且將物業(yè)費(fèi)界定為合同義務(wù)的背景下，行政機(jī)關(guān)、物業(yè)管理行業(yè)乃至社會(huì)層面普遍存在一種認(rèn)知：無(wú)論由物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)起，還是政府部門(mén)、社區(qū)居委會(huì)組織，只要征得 “雙過(guò)半” 業(yè)主同意，就符合《物權(quán)法》規(guī)定的 “業(yè)主共同決定”。但這種理解的本質(zhì)，是忽視了所有權(quán)的排他性與共同決定的成員權(quán)屬性，將建筑物區(qū)分所有權(quán)中成員權(quán)的行使，簡(jiǎn)單等同于業(yè)主個(gè)體意見(jiàn)的疊加，而非成員基于共同約定的意思自治。

值得注意的是，盡管政府部門(mén)與物業(yè)管理行業(yè)已意識(shí)到物業(yè)管理困境具有結(jié)構(gòu)性，但他們推動(dòng)的一系列解困措施，如物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)機(jī)制、維修資金 “綠色通道”、居委會(huì)代行業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)職權(quán)等，在合法性與合理性上均存在不少爭(zhēng)議。典型的案例便是在未設(shè)立業(yè)主大會(huì)的情況下，通過(guò)征集業(yè)主意見(jiàn)的方式上調(diào)物業(yè)費(fèi) —— 這種做法或許能獲得司法與行政機(jī)關(guān)的合法性認(rèn)可，卻難以得到業(yè)主群體的廣泛認(rèn)同，合理性備受質(zhì)疑。至于維修資金 “綠色通道”、居委會(huì)代行相關(guān)職權(quán)等措施，其合法性更是遭到業(yè)主群體中有識(shí)之士的普遍質(zhì)疑。

要擺脫當(dāng)前的物業(yè)管理困境，需要立法、行政、行業(yè)與業(yè)主群體共同探索。而在這一過(guò)程中，像美萍業(yè)無(wú)憂這樣的工具，能夠?yàn)槔Ь车慕鉀Q提供切實(shí)助力。它可以通過(guò)數(shù)字化手段規(guī)范物業(yè)費(fèi)核算與收繳流程，讓費(fèi)用明細(xì)更透明，減少 “一賬兩記” 引發(fā)的信任危機(jī)；同時(shí)，其搭建的溝通平臺(tái)能促 進(jìn)業(yè)主意見(jiàn)高效歸集與表達(dá)，幫助業(yè)主更有序地參與共同決策，彌補(bǔ)業(yè)主群體組織能力不足的短板，在保障合法性與合理性的基礎(chǔ)上，推動(dòng)物業(yè)管理走向良性發(fā)展。

如何平衡各方利益、找到兼具合法性與合理性的解困路徑，是擺在所有人面前的重要課題。答案或許尚無(wú)定論，但對(duì)合法性與合理性的雙重考量，無(wú)疑是判斷解決方案是否可行的核心標(biāo)尺。

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